Calcolo rata mutuo e prestito

Che cos'è la rata di un mutuo

Ogni rata è divisa in due: gli interessi su quello che devi ancora, e il capitale che lo riduce. Siccome gli interessi si calcolano sul debito residuo, la divisione si sposta lungo la vita del prestito. Su 150.000 € al 3,5% in 25 anni, la prima rata da 750,94 € è fatta di 437,50 € di interessi e 313,44 € di capitale: hai pagato tre quarti di una mensilità e hai ridotto il debito di meno di un terzo di essa.

La rata resta uguale per tutta la durata, ma la sua composizione no: man mano che il debito scende la parte di interessi si assottiglia e quella di capitale cresce. È il motivo per cui estinguere in anticipo vale molto di più all’inizio che alla fine: un euro versato nei primi anni toglie un euro di debito che altrimenti avrebbe prodotto interessi per vent’anni.

Lo stesso mutuo restituisce in tutto 225.281 €, di cui 75.281 € di interessi: la metà in più di quanto è costata la casa.

Come si calcola la rata di un mutuo

La formula è quella della rata costante: rata = C × i ÷ (1 − (1 + i) elevato a meno n), dove C è il capitale, i è il tasso mensile, cioè il TAN diviso 12 e diviso 100, e n è il numero di rate. Non si semplifica in «interessi divisi per gli anni», perché gli interessi si calcolano ogni mese sul debito che resta, e quel debito cambia a ogni rata.

Sui 150.000 € al 3,5% in 25 anni: il tasso mensile è 0,0029167, il capitale per il tasso fa 437,50 €, e (1 + i) elevato a meno 300 vale 0,41739, quindi 437,50 ÷ 0,58261 dà 750,94 € di rata. Quel 437,50 € è anche, non per caso, la quota interessi della prima rata: il primo mese il debito è ancora tutto il capitale.

• Importo richiesto il capitale, non il prezzo d’acquisto. Su una casa, il prezzo meno l’anticipo.
• Tasso annuo il TAN, in percentuale. Usando il TAEG la rata esce leggermente troppo alta, perché il TAEG ha dentro le spese.
• Anni la durata. Allungarla abbassa la rata e alza il totale pagato, sempre.
• Guarda il totale il numero grande è la rata, ma quello che dovrebbe guidare la decisione sono gli interessi totali sotto.
• La riga del rialzo quanto diventa la rata con un punto in più. Su un tasso variabile, è la cifra su cui verificare di reggere.

Differenza tra TAN e TAEG, e le altre parole del contratto

• Capitale l’importo chiesto, prima di qualsiasi interesse.
• TAN il tasso annuo nominale, il solo interesse, quello da cui si calcola la rata.
• TAEG il tasso che comprende spese e assicurazioni obbligatorie: è la cifra con cui confrontare due offerte.
• Ammortamento il piano con cui si restituisce il capitale. Il metodo a rata costante usato qui è l’ammortamento alla francese, lo standard europeo.
• Estinzione anticipata restituire capitale prima del previsto. Toglie interessi futuri, ed è per questo che vale di più nei primi anni: controlla se il contratto prevede una penale.

Differenza tra tasso fisso e variabile, e quanto pesa la durata

Una durata più lunga è la leva più allettante e la più cara. Prendere gli stessi 150.000 € al 3,5% in 30 anni invece che in 25 abbassa la rata di circa 77 € e aggiunge circa 17.200 € di interessi totali, perché stai affittando il denaro per cinque anni in più. La rata è quello che puoi permetterti, il totale è quanto costa, e tirano in direzioni opposte.

Il variabile non è semplicemente più economico. Di solito parte più basso e si muove con un indice di riferimento, quindi la rata che firmi non è la rata che pagherai al settimo anno. La prova onesta è quella nell’ultima riga del risultato: calcola la rata con uno o due punti in più e chiediti se è ancora sostenibile. Se non lo è, il tasso di partenza più basso non è un risparmio ma una scommessa.

E la rata non è tutto il costo di un mutuo. Spese di istruttoria, perizia, notaio e imposte, più le assicurazioni obbligatorie, stanno tutte fuori da questo calcolo: è esattamente per questo che esiste il TAEG. Confronta le offerte sul TAEG, pianifica il mese sulla rata.

Quando la rata calcolata sembra sbagliata

• La rata è molto più alta di quella della banca controlla se hai inserito il TAEG invece del TAN, o i mesi dove il campo chiede gli anni.
• Gli interessi totali sembrano impossibili di solito non lo sono. Su venticinque anni, interessi pari a metà del capitale sono normali.
• «I valori devono essere maggiori di zero» manca l’importo o la durata. Un tasso a zero è ammesso, è il credito a interessi zero, una durata a zero no.
• L’ultima rata lascia qualche centesimo arrotondamenti. Le banche li sistemano nell’ultima rata, ed è per questo che spesso è di qualche centesimo diversa.
• La tua banca dà un numero leggermente diverso convenzioni sul conteggio dei giorni. Alcuni finanziatori calcolano gli interessi sui giorni effettivi invece che su dodicesimi uguali, e la rata si sposta di poco.